Le guide pour faire construire un T1, T2, T3… : quelles différences entre ces logements ?
Choisir de faire construire sa future habitation ou un bien immobilier à mettre en location nécessite de connaître les différentes spécificités qui existent entre le nombre de pièces (T1, T2, T3…), la superficie et la composition du logement.
Le chiffre présent après le T ou le F indique le nombre de pièces principales de l'appartement ou de la maison individuelle, sans compter la cuisine, les toilettes, ni la salle de bain.
Lors de votre première rencontre avec le constructeur de maisons individuelles ou d'appartements en copropriété, vous devrez définir, outre votre budget, la taille de l'habitation et donc la catégorie de votre futur investissement immobilier.
Définition : les différents types de logements T1, T2, T3…
Tout comme les différents styles de maison, les appellations T1, T2, T3…, surtout utilisées en France, n’ont rien de bien compliqué. Les logements étaient antérieurement nommés F1, F2 ou F3 avec F pour Fonction. Cette dénomination a tendance à disparaître au profit de la lettre T pour Type. Ce chiffre indique le nombre de pièces principales du logement.
La plupart des appartements sont classés jusqu'à T4, voire T5, si leur surface est particulièrement importante. Une maison individuelle peut ainsi être classée en T6, voire T7, si celle-ci possède un salon, un séjour, 3 chambres et un bureau.
Les duplex et triplex entrent également dans cette classification qui ne s'occupe que du nombre de pièces principales existantes et non de leur implantation physique au cœur du logement.
Quelle est la différence entre un studio et un T1 ?
On appelle parfois à tort un T1 comme étant un studio. Il existe pourtant une différence significative entre les deux. Le studio n'est composé que d'une seule pièce, cela indique que la cuisine, le salon et la chambre sont rassemblés dans une pièce à vivre. Seule la salle de bain est séparée.
Le studio est un logement parfaitement adapté aux étudiants et peut être proposé en location meublée ou non. Généralement, le bail locatif est proposé sur une période courte.
Le T1 compte une cuisine séparée et une pièce faisant office de salon et de coin nuit en plus de la salle de bain qui reste indépendante. Investir dans un T1 permet de ne pas dormir dans la pièce du logement où l'on cuisine.
T1 et un T1bis, quelle est la différence ?
Le T1 bis a une surface plus grande que le T1. Il possède obligatoirement un coin chambre un peu à l'écart de la pièce de vie. Il peut ainsi se situer dans une partie en L de la pièce ou être situé sur une mezzanine. Cette partie du logement n'a pas l'exigence de faire au minimum 9 m² comme les chambres des logements classiques.
Faire construire un T2 pour avoir une chambre séparée
Le T2 est composé d'une cuisine séparée ou ouverte sur le salon et d'une chambre indépendante d'au-minimum 9 m². Plus confortable, le T2 est parfait pour une personne ou un couple. Il peut également prendre la forme d'un duplex avec la chambre et la salle de bain situés à un étage supérieur.
La composition d'un T3
Un grand T2 peut être parfois considéré comme un T3 dès lors que la pièce de vie fait plus de 40 m². Cette redéfinition de son type suit généralement les assurances qui ont pour principe de considérer toute pièce d'une superficie supérieure à 40 m² pour être une pièce supplémentaire du logement.
Le T3 possède une cuisine séparée ou non, une pièce de vie, une salle de bain indépendante ainsi que deux chambres. Ces types de logements sont parfaits pour une famille avec un enfant.
Les avantages de faire construire un T4
Choisir de faire construire un T4 est parfait pour une famille avec des enfants. Si ces derniers peuvent partager une chambre jusqu'à 5 ou 6 ans, l'heure arrive où chacun désire avoir son propre espace de vie. Le logement de type T4 possède 3 chambres. Il est également confortable pour un couple qui désirera avoir sa propre chambre, une chambre d'amis et un espace bureau adapté par exemple, au télétravail.
Quelle est la surface moyenne par type de logement ?
Il n'existe pas de règlementation officielle d'occupation de surface venant classifier un logement, à l'exception des 9 m² obligatoires pour une chambre. Des rapports permettent néanmoins de connaître l'état du parc des appartements et des maisons individuelles en France pour une meilleure compréhension de ce sujet.
Il est tacitement convenu entre les assureurs, les agents immobiliers et les futurs propriétaires ou locataires qu'un studio possède une surface moyenne de 20 m². Celle-ci passe à 30 m² pour un T1 ou T1 bis. La taille d'un T2 est d'environ 45 m² et celle-ci passe à une moyenne de 65 m² pour un T3. Enfin, un appartement ou une maison de type T4 possède une surface de 80 m².
Comment classer un duplex ou un triplex ?
Un duplex est un appartement sur deux étages reliés par un escalier. Le triplex comporte trois niveaux. La classification se fait de la même façon que pour un logement sur un seul niveau ou pour une maison à étages.
Si le duplex possède une pièce de vie au premier niveau et une chambre à l'étage supérieur, il est alors classé en T2. Si ce duplex possède une pièce de vie et une chambre situées au niveau inférieur du logement et 2 chambres à l'étage, il est alors considéré comme un T3.
Dans le cas d'un triplex, on compte ainsi le nombre de pièces présentes à chaque étage (séjour et chambres) en excluant la salle de bain, la cuisine et les toilettes.
Qu'est-ce qu'un loft ?
Le loft est généralement composé d'une seule grande pièce principale qui peut ne pas avoir d'espaces de vie séparés par des cloisons ou des portes. Sa classification se fait donc à partir de la surface totale du logement et de la répartition des pièces dans celle-ci. Ainsi un loft faisant 80 m² sera classé en T3 ou en T4 selon la superficie de la pièce principale.
SmartHome : des maisons du T2 au T4 prêt à louer
Pour les propriétaires souhaitant investir dans l'immobilier locatif, il faut savoir que la demande en location de maison est importante et l'offre peine à suivre. L'idéal est donc de faire construire une maison au meilleur rapport qualité / prix offrant une pièce de vie confortable, des chambres d'une superficie correcte, des sanitaires pratiques, le tout sur un terrain permettant de profiter du jardin sans nécessiter trop d'entretien.
